החלטה בתיק ת"א 5367-06-12

1.      החלטה בבקשה למתן הוראות מתאימות לשמאי המקרקעין שמונה על ידי בית-המשפט, במסגרת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

         יוטעם כבר בשלב זה, שהגם, שכאמור, ניתנת החלטה זו בבקשה למתן הוראות לשמאי, על הפרק שאלה מהותית הנוגעת להיקף זכויות השותפים השונים בקרקע נשוא תביעה זו.

2.      ברקע לבקשה זו, כאמור, תביעה לפירוק שיתוף ביחס לחלקה 8 בגוש 30129 בירושלים, ששטחה - 1,955 מ"ר. בשעתו, בנוי היה על החלקה "אולם ורסאי", ומשחרב בשנת 2001, ובחלוף שנים לא מעטות מאז אותו אסון, מתבקש בית-המשפט להורות על פירוק השיתוף כאמור.

3.      ומכאן לשאלה שבפני בית-המשפט, שאותה בחרתי להביא בלשון ב"כ הנכבד של הנתבעים 1 - 3 וכן 9 - 13:

הנתבעים יטענו כי השמאי צריך ליתן את חוות דעתו לא רק בדבר שאלת השווי הכולל של המקרקעין אלא גם בשאלה כיצד יתחלק שווי המקרקעין הכולל בין השותפים השונים, שכן לטענת הנתבעים השווי הכולל של המקרקעין, צריך להתחלק בין השותפים לפי חלקם היחסי בשווי הנדל"ני האמיתי של המקרקעין, כפי שהיה ערב קריסת הבנין, ולא לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף" [ההדגשות הן כפי שנכתב בבקשה המקורית, ולא מצאתי לנכון לשנותן] .

         להשלמת התמונה יצוין, שאין חולקין, שהבנין, קודם קריסתו, רשום היה כבית משותף על יסוד צו רישום, בו נכללו, על פי התקנון, הצמדות שונות לבעלי הזכויות ושאר קביעות בדבר חלקם של הבעלים ברכוש המשותף, כמקובל.

4.      ועתה, מבקשים חלק מבעלי הזכויות בקרקע, שיעריך השמאי שמינה בית-המשפט  את שוויו "האמיתי" של חלקו של כל אחד מהשותפים, וכלשון סעיף 7 של הבקשה, בין היתר לפי הפרמטרים הבאים:

                        א.         גודל השטח שהיה לו ערב קריסת הבנין מתוך כלל השטח שהיה בנוי.

                        ב.         ייעודו של אותו שטח שהוחזק על ידי אותו שותף ערב הקריסה.

                        ג.          מיקום/הקומה בה היה מצוי אותו שטח.

                        ד.         ההצמדות שהיו לאותו שטח.

                        ה.         פוטנציאל עתידי של אותו שטח.

ו.          כל פרמטר אחר או נוסף ככל שהשמאי ימצא לנכון בדבר הרלוונטיות ו/או ההשפעה שלהם על השומה.

         פשיטא, שההוראות לשמאי, אינן אלא הביטוי היישומי של השאלה המהותית, שביחס אליה על בית-המשפט לומר את דברו.

5.      תביעה לפירוק שתוף במקרקעין, שונה במהותה ממרבית התביעות האזרחיות האחרות. לא נועדה היא כלל לקביעת זכויותיו המהותיות של בעל דין, כפי שלא נועדה היא לקבוע "מי צודק" במתכונות המקובלות בתביעות חוזיות, נזיקיות, או אזרחיות אחרות. תכלית ההליך, לקדם, להוביל וללוות את פירוק השיתוף כדי לאפשר, מן הצד האחד, לבעלי הזכויות לממשן בדרך מיטבית ובמהירות האפשרית, ומן הצד האחר, לאפשר לציבור לחזור וליהנות מהקרקע אשר, פעמים רבות לאחר גמר הליך פירוק השיתוף, מהווה בסיס לבניה חדשה שיש בה כדי לתרום לציבור. במקרים רבים טעון הליך כאמור מעורבות של בית המשפט, ולכך נועד הליך זה.

המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין - מ' ש') היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם". [ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' פיין ואח', פ"ד ל (1) 454, 457].

6.      במוקד הבקשה, למעשה, כי במסגרת ההליך, ישוב בית-המשפט ויבחן את שווי זכויותיו של כל שותף בקרקע, כאילו עדיין קיים במקום בית משותף, אך דומני, שנקלעו המבקשים לטעות בתפיסתם זו. תפקידו של בית-המשפט, כאמור, ללוות ולקדם את הליך הפירוק, ולא לבחון את שווי הזכויות שהיו למי מבעלי הדין לפני שנים לא מעטות, קודם שקרס הבנין. הליך פירוק שיתוף מתייחס לקרקע במצבה במועד ההליך, ואין הדעת נותנת שבמסגרת הליך זה ישוב בית המשפט ויבחן את שוויין של זכויות שהיו, אם וככל שהיו, לבעלי הדין אי פעם בעבר. במאמר מוסגר אוסיף, שנותנת הדעת, שביחס לנזקיו של כל שותף, כתובתו, בזירה הנזיקית, ולמיטב ההערכה, רבים מהשותפים אף מיצו את זכויותיהם במגמה זאת, זה לא כבר, בין כלפי חברות הביטוח השונות, ובין כלפי מי, שלהבנתם, נושא באחריות בממד הנזיקי. לצד האמור אוסיף, שגם בהיבט הפרקטי, ספק רב בעיני, עד כמה ניתן להעריך עתה את השווי ההיסטורי של זכויותיו של כל שותף בבנין שחרב לפני למעלה מעשר שנים.  

7.      ויותר מכך. פשיטא, שכל אחוז נוסף שיקבל מי מהשותפים בקרקע, בהינתן שתתקבל הבקשה דנן, יבוא על חשבונו של שותף אחר. לפיכך, מהות הבקשה הינה, למעשה, שישנה בית משפט השלום את היקף הזכויות שיש לכל אחד מהשותפים בקרקע, תוך שיקבע שלאחד יש יותר זכויות מכפי חלקו על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ולשותף אחר, אולי, פחות מכפי הרשום. לשון אחר: בפני בית המשפט, למעשה, בקשה שבמרכזה שאיפה לשינוי מהותי בחלוקת הזכויות בקרקע, נושא המצוי בסמכותו הייחודית של בית-המשפט המחוזי. מכאן, שאפילו אסבור שיש מידה של הגיון בטעמים שהביאו לבקשה זו, יש לגלמם בהליך שבמרכזו היקף זכויותיהם של השותפים השונים בקרקע, זאת, על בסיס טענה שלמעשה צריכה להיות החלוקה ביניהם שונה מכפי הרשום בלשכת רישום המקרקעין, וכאמור, אין הנושא מצוי כלל בסמכות בית משפט השלום. ומכל מקום, בוודאי שלא הליך שנועד לפירוק השיתוף במקרקעין, שכאמור, עיקר תכליתו במישור האופרטיבי, הוא המקום לדיון בנושא. בנסיבות אלה, גם אם הצביע תקנון הבית המשותף, שבינתיים קרס, על הצמדות שהיו או על חלוקה כזו או אחרת שהיתה, בשעתן, בזכויות הבית המשותף, לא בית משפט השלום, בודאי בהליך לפירוק שיתוף, היינו מי שמוסמך לגלם זכויות היסטוריות ולראות בהן זכויות בעלות רלוונטיות לצורך חלוקת התקבולים מהמגרש שיימכר.

8.      לסיכומה של החלטה. הבקשה דנן, הגם שעל פני הדברים, לא נועדה היא אלא להגדיר מחדש את מסגרת חוות הדעת שהוזמנה מהשמאי, מגלמת בחובה טענות הנוגעות לזכויותיהם המהותיות של השותפים בקרקע. נושא זה, כאמור, בסמכותו היחודית של בית המשפט המחוזי.  הליך פירוק השיתוף יימשך על בסיס זכויות השותפים השונים בדיוק על פי האמור בנסח העדכני שנתקבל מלשכת רישום המקרקעין, ואם מבקש מי מהשותפים להגדיל את חלקו, דבר שיבוא, מן הסתם, על חשבונו של שותף אחר, כתובתו בבית המשפט המוסמך.  נוכח זאת, גם הוראות נוספות לשמאי, לא יהא ראוי לתת.